Ratgeber

Das Bauhandwerkerpfandrecht

Das Bauhandwerkerpfandrecht gewährt dem Unternehmer einen gesetzlichen Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des bebauten Grundstücks. Nachfolgend sollen die Voraussetzungen und das Verfahren für die Eintragung dieses speziellen Pfandrechts näher beleuchtet werden.

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Grundlage jedes Bauhandwerkerpfandrechts ist ein Werkvertrag.

Das Bauhandwerkerpfandrecht («BHP») dient der Sicherung der unbezahlten Werklohnforderung des Unternehmers. Geregelt ist das BHP im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (Art. 837 – 841). Auf das Pfandrecht kann nicht im Voraus verzichtet werden und es entsteht erst mit dessen Eintragung im Grundbuch.

Werkvertrag

Grundlage und Ausgangspunkt für jedes BHP ist ein Werkvertrag. Zudem muss eine noch nicht erfüllte Forderung aus dem Vertrag gegeben sein. Auch wenn der Unternehmer nicht direkt mit dem Grundeigentümer den Vertrag abschliesst, sondern als Subunternehmer eines General- oder Totalunternehmers auftritt, besteht Anspruch auf Errichtung des BHP, und dies unabhängig, ob der Grundeigentümer seinerseits den General- oder Totalunternehmer bezahlt hat.

Wird hingegen der Werkvertrag mit einem Mieter oder Pächter abgeschlossen, besteht der Anspruch nur dann, wenn der Grundeigentümer den Arbeiten zugestimmt hat. Beweispflichtig hierfür ist der Unternehmer. Die Zustimmung kann mündlich oder schriftlich erfolgen, aber auch konkludent erteilt werden, indem der Grundeigentümer bei ihm bekannten Bauarbeiten nicht einschreitet.

Geschützte Leistungen

Welche Leistungen pfandberechtigt sind, definiert das Gesetz. Geschützt sind Lieferungen von Material und Arbeit oder von Arbeit allein. Die Tätigkeit muss das belastende Grundstück betreffen und der Erstellung einer Baute oder eines anderen Werkes gedient haben. Im Gesetz ausdrücklich erwähnt sind zudem die folgenden, nicht abschliessend aufgeführten Leistungen: Abbruch-, Gerüstbau- und Baugrubensicherungsarbeiten.

Blosse Materiallieferungen sind nur dann geschützt, wenn sie dem konkreten Bauwerk individuell angepasst und damit spezifisch auf genau dieses ausgerichtet sind. Die blosse Lieferung von vertretbaren Sachen, wie von Kies, Normtüren oder Backsteinen stellt deshalb keine pfandgeschützte Leistung dar. Keinen Anspruch auf ein BHP geben auch intellektuelle Leistungen, wie jene von Architekten, Planern und Ingenieuren.

Eintragungsfrist

Die Eintragung eines BHP ist befristet. Die Frist beginnt mit dem Abschluss des Werkvertrages und endet vier Monate nach Vollendung der Arbeiten. Die Arbeiten sind vollendet, wenn der Unternehmer alle vereinbarten Leistungen erbracht hat. Geringfügige oder nebensächliche Arbeiten zählen nicht dazu. Gleiches gilt für allfällige Verbesserungs- und Garantiearbeiten. Wichtig ist ferner, dass das BHP innert der vorgenannten Frist im Grundbuch eingetragen sein muss. Nur ein gerichtliches Verfahren innert dieser Frist einzuleiten, genügt nicht.

Zum Verfahren

Verweigert der Eigentümer des zu belastenden Grundstücks die für die Anmeldung des BHP beim Grundbuchbeamten erforderliche Mitwirkung, muss der Unternehmer seinen Anspruch auf Feststellung der Pfandsumme und Eintragung des BHP zuerst vor Gericht bringen. Da in aller Regel ein BHP erst nach Vollendung der Arbeiten geltend gemacht wird, reicht die viermonatige Frist nicht aus, um eine definitive Eintragung zu erwirken. Dem Gericht wird deshalb regelmässig ein Gesuch um vorläufige Eintragung eingereicht, was zulässig ist. Und bei besonderer zeitlicher Dringlichkeit, d.h. bei drohendem Fristablauf kann das Gericht die vorläufige Eintragung des Pfandrechts auch superprovisorisch, d.h. ohne vorgängige Anhörung des Grundeigentümers anordnen. Hierfür ist jedoch ein ausdrücklicher Antrag des Unternehmers erforderlich.

Beim Verfahren um vorläufige Eintragung handelt es sich um ein schnelles Verfahren (sog. Summarverfahren), bei welchem der Unternehmer seinen Anspruch noch nicht vollständig beweisen, sondern nur glaubhaft machen muss. Heisst das Gericht den Antrag gut, weist es das Grundbuchamt an, das BHP vorläufig einzutragen. Gleichzeitig wird dem Unternehmer Frist angesetzt, um beim Gericht in einem ordentlichen Verfahren auf definitive Feststellung der Pfandsumme und Eintragung des BHP zu klagen. Wird auch diese Klage gutgeheissen, wird das BHP definitiv eingetragen und ist in diesem Umfang die Werklohnforderung des Unternehmers pfand-gesichert. Damit ist aber nicht gleichzeitig auch festgestellt, dass der Werklohn tatsächlich geschuldet ist. Wird die Werklohnforderung nicht anerkannt, muss sie der Unternehmer gegen seinen Vertragspartner, der mit dem Grundeigentümer nicht identisch sein muss, in einem weiteren, separaten Gerichtsverfahren durchsetzen, bevor er gegebenenfalls das Pfandrecht in Anspruch nehmen kann.

Für die Eintragung des BHP zuständig ist das erstinstanzliche Gericht am Ort, wo das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Verfügt ein Kanton – wie Zürich – über ein Handelsgericht, ist dieses bei gegebenen Voraussetzungen zuständig.

Einzuklagen ist der Grundeigentümer des betroffenen Grundstücks. Besonderheiten bestehen bei zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaften. Hier sind die Leistungen je nachdem, ob sie spezifisch nur für einzelne Stockwerkeinheiten oder für gemeinschaftliche Teile erbracht wurden, nach unterschiedlichen Schlüsseln auf die einzelnen Stockwerkeinheiten aufzuteilen. Eine Belastung des Stammgrundstücks ist grundsätzlich nicht möglich. Der beklagte Grundeigentümer kann die Eintragung eines BHP dadurch verhindern, dass er eine anderweitige hinreichende Sicherheit leistet.

Die Geltendmachung des BHP ist mit zahlreichen Fallstricken behaftet. Bei komplexeren Fällen empfiehlt es sich deshalb, anwaltliche Unterstützung zu beanspruchen.

Rolf Ringger

ist Partner bei der Anwaltskanzlei BEELEGAL und publiziert Ratgeberbeiträge in der «Zürcher Wirtschaft».

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