Die Aufträge nehmen nach der Abstimmung zum Eigenmietwert-Aus leicht zu. Aber insbesondere die Maler und Gipser befürchten danach mehr Schwarzarbeit.

Der Abschaffung des Eigenmietwerts, einer exotischen schweizerischen Zusatzsteuer, hat im September 2025 das Stimmvolk zugestimmt. Und sie betrifft nur selbstgenutztes Wohneigentum. Trotzdem: Das hat Auswirkungen auf viele KMU im Bausektor – insbesondere im Baunebengewerbe. Denn bei selbstbewohntem Eigentum fallen inskünftig auch die Abzüge weg, die heute im Zusammenhang mit dem Eigenmietwert stehen (z. B. Unterhalt, Renovation, Hypothekarzinsen). Solche Abzüge entfallen künftig für selbstgenutzte, nicht aber für vermietete Objekte. Für Letztere bleiben die Abzugsmöglichkeiten grundsätzlich bestehen – allerdings mit neuen Regeln und Einschränkungen.

Zwar wird die Abschaffung frühestens 2028 in Kraft treten. Doch um die Abzüge bis dahin noch geltend zu machen, fragt sich, ob sich die Auftragslage durch Vorantreiben von Umbauten/Renovationen verändert.

Die Antwort ist nicht klar: Es kommt drauf an – vor allem auf die Branche. Innerhalb des Baunebengewerbes fallen die Reaktionen auf die Abschaffung sehr unterschiedlich aus.

Tatsächlich stellt der Schweizerische Malermeister- und Gipserverband (SMGV) eine erhöhte Nachfrage fest. «Einige Mitglieder haben direkt nach der Abstimmung eine erhöhte Nachfrage nach werterhaltenden Umbauten erhalten. Teilweise wurde bereits nach der Kapazität des Unternehmers für bestimmte Arbeiten im Jahr 2027 nachgefragt», hält Direktorin Silvia Fleury fest. Projekte werden also in vielen Fällen gezielt vorgezogen, um Arbeiten noch steuerlich abziehen zu können. «Auch in den Medien wird dazu aufgerufen, werterhaltende Sanierungen noch vor der Abschaffung des Eigenmietwerts umzusetzen. Dieser Trend wird sich auch in der Maler- und Gipserbranche manifestieren.»

Wirkt sich das auch auf die Preise aus, sprich: Sind diese momentan am Steigen für gewisse Arbeiten? «Daran arbeiten wir auch als Berufsverband. Diese Entwicklung wäre begrüssenswert, da die Preise in der Maler- und Gipser-Branche derzeit auch im Quervergleich zu tief bemessen sind und nicht dem eigentlichen Wert von Maler- und Gipserarbeiten entsprechen. Qualitativ gute Maler- oder Gipserarbeit kostet etwas; dies dürfte nun zunehmend sichtbar werden», sagt Fleury.

Weil der Fachkräftemangel bereits ständiges Thema sei in der Branche, geht Fleury davon aus, dass es zu Kapazitätsengpässen kommen könnte, wenn die Nachfrage entsprechend steigt. Einige Betriebe melden ihr, dass ihre Kunden teilweise Wartezeiten in Kauf nehmen müssten, die so nicht üblich seien. «Grundsätzlich glaube ich, dass viele werterhaltende und steuerlich abzugsfähige Arbeiten noch vor der Abschaffung des Eigenmietwerts vorgezogen werden.»

Nun ist aber Wohneigentum in der Stadt anders verteilt als auf dem Land. Theo Schaub, Verwaltungsratspräsident und langjähriger Geschäftsführer und Inhaber der Schaub Maler AG mit Hauptsitz in Zürich, beobachtet im städtischen Umfeld noch keine merkliche Zunahme von Aufträgen im Malergewerbe. «In der Stadt Zürich – mit 25 % Genossenschaftswohnungen und einem relativ kleinen Wohneigentumsanteil – sind die Werte offenbar tiefer als in ländlichen Gebieten, wo man sich Wohneigentum noch besser leisten kann», meint Schaub. Arbeit sei so oder so im Überfluss vorhanden, auch Gipserarbeiten erfreuten sich sowohl bei Umbauten als auch Ausbauten (wie z.B. einem Dachstock) anhaltend guter Nachfrage.

«Der Schweizer will ja seine Liegenschaft im Schuss behalten – nicht nur wegen der Steuern.»

Andreas Derrer, Präsident Schreinermeisterverband Kanton Zürich

Auch die Schreiner spüren eine leichte Zunahme an Aufträgen: Gemäss Andreas Derrer, Geschäftsführer der Schreinerei Derrer AG in Dielsdorf und Präsident des kantonalen Schreinermeisterverbands, spürt seine Branche auch eine leicht erhöhte Nachfrage bei den privaten Eigentümern. «Tendenziell ist aber nicht markant mehr Arbeit angefallen.» Innerhalb des Verbands, in dessen Vorstand er sich umhörte, spürten im Sanierungsbereich jene eine leicht erhöhte Nachfrage, die viel mit Privaten arbeiten. Allerdings würden Arbeiten erledigt, «die sowieso abgewickelt werden müssen». So seien die Schreiner etwa typischerweise mit Küchensanierungen, Haustüren und anderen werterhaltenden Massnahmen beschäftigt, die nun etwas öfter zeitlich vorgezogen würden.

Längere Wartezeiten für gewisse Arbeiten drohten aber deswegen nicht. «Wir können das noch gut bewältigen.» Dennoch rechnet Derrer eher mit einer anhaltend hohen Nachfrage bis 2028 – oder bis der Eigenmietwert endgültig wegfällt. Danach könne es «eine feine Delle» mit Nachfragerückgang geben. Aber einbrechen werde die Nachfrage bei den Schreinern nicht, ist er überzeugt. «Der Schweizer will ja seine Liegenschaft im Schuss behalten – nicht nur wegen der Steuern.»

Auch EIT.zürich, der Verband der Elektroberufe, sieht wenig Änderung bei der Nachfrage – zumindest gilt dies für Stadtgebiete und die Agglomeration. Speziell wegen der Eigenmietwertabschaffung vorgezogene, zeitlich terminierte Projekte seien noch nicht festzustellen. «Eine Zunahme von Anfragen ist jedoch spürbar für Rechnungen vor Ende Jahr oder vor bestimmten Terminen, wenn Unterstützungsbeiträge oder Subventionen wegfallen oder zukünftige Subventionen nicht bekannt sind (z.B. bei Photovoltaikanlagen oder im Bereich E-Mobility)», heisst es beim Verband. Käme es zu einer weiteren Erhöhung der Nachfrage, würde dies Kapazitätsengpässe auslösen. «Darunter würde die Qualität leiden, da nicht die richtigen Fachkräfte eingesetzt werden könnten.»

Bezüglich der Zeit nach der Abschaffung des Eigenmietwerts erwartet der Verband EIT.Zürich keinen Einbruch: Der Investitionsbedarf in Immobilien werde auch nach 2028 vorhanden sein. Bei privaten Bauherren könne es aber zu einer vorübergehenden Abschwächung kommen, die über 3 bis 5 Jahre aufgefangen sein werde. Je nach Wirtschaftslage könnte es auch einen Nachholbedarf von zurückgestellten Investitionen geben.

In der Baubranche befürchten viele für die Zeit nach 2028, dass der Anteil an Schwarzarbeit steigen wird, weil die ordentliche Rechnung für Instandstellungen und Sanierungen nicht mehr abzugsfähig sein wird. So schreibt etwa der Verband der Elektroberufe: «Insbesondere im privaten Sektor ist nicht auszuschliessend, dass die Schwarzarbeit steigen kann.» Es werde sicherlich entsprechende Kontrollen oder Kontrollmechanismen brauchen.
Am meisten Sorgen bereitet das Thema Schwarzarbeit wohl der Maler- und Gipserbranche: «Dies erhöht den Anreiz, solche Arbeiten unter der Hand an unseriöse Unternehmen zu vergeben, die Dumpingpreise anbieten und die Abgaben an die Sozialwerke nicht leisten. Hier sind alle Beteiligten aus Politik und Wirtschaft gefordert, Gegenmassnahmen zu treffen. Denn eine solche Entwicklung würde wegen des Wegfalls der Beiträge an AHV, ALV, Suva etc. der gesamten Gesellschaft schaden.» Der Verband engagiere sich deshalb politisch und zusammen mit anderen Akteuren wie der Suva in der Kommunikation in diesem Bereich.

Die Malerbranche gehe davon aus, dass private Liegenschaften künftig deutlich schlechter unterhalten würden. «Gehen Sie einmal über die Grenze und schauen sich den Zustand der Liegenschaften in Deutschland oder Frankreich an. Der Unterschied zum Zustand der Bausubstanz in der Schweiz ist offensichtlich», warnt Theo Schaub. Nach dem kurzfristigen Sanierungsboom erwarten auch Banken mittel- und langfristig eine Verschlechterung des Gebäudezustands (siehe Kasten).

Schwarzarbeit im Schreinerhandwerk wird indes kaum als Problem gesehen. «Seriöse Firmen, die eine Infrastruktur haben, können sich das gar nicht erlauben», sagt Andreas Derrer vom Zürcher Schreinermeisterverband. Die Einstiegshürde in die Schwarzarbeit sei im Vergleich zum Maler- und Gipsergewerbe höher. Die Qualität, aber auch die relativ hohen Hürden für die Produktion verhinderten Missbrauch.

Info

Eigenmietwert-Aus: Einschätzung der Banken

Viele Eigentümer haben das Abstimmungsresultat mit grosser Freude aufgenommen. Die Einschätzung der Banken: Im Grossen und Ganzen werden die Kunden nach Abschaffung des Eigenmietwerts weniger Steuern zahlen. Allerdings trifft das auf Eigenheimbesitzer, die neu eine Liegenschaft erwerben, tendenziell weniger zu.

Die Zürcher Kantonalbank rät auf ihrem Immobilienblog, die Übergangsfrist zu nutzen und Sanierungsvorhaben noch steuerlich geltend zu machen. «Aufgeschobene, längst überfällige Massnahmen sollten nachgeholt und auch demnächst fällige Arbeiten sollten vorgezogen werden. Handwerker dürfen oder müssen sich auf eine intensive Zeit einstellen.» Raiffeisen erklärte kürzlich an einem digitalen Event der Bank, dass sie bereits «flächendeckend höheren Beratungsbedarf» vermerke.

Die Aussichten auf längere Wartezeiten und möglicherweise steigende Preise dürften dem einen oder anderen Eigenheimbesitzer bereits auf dem Magen liegen. Besonders in Stockwerkeigentumsgemeinschaften können langwierige Diskussionen die Vorfreude auf baldige Sanierungen dämpfen. Da Massnahmen gemeinsam beschlossen werden müssen, ist es entscheidend, frühzeitig Gespräche zu führen und finanziell vorbereitet zu sein. Genau hier liegt jedoch oft das Problem: «Unsere Analyse der Erneuerungsfonds zeigt, dass diese in der Regel nicht ausreichend geäufnet sind», so die ZKB.

Vielen Eigenheimbesitzern seien nicht alle Auswirkungen bewusst gewesen, so die Raiffeisen. So fällt auch der allgemeine Schuldzinsabzug – der nicht nur die Hypothek, sondern auch private Schulden betrifft – beim Sonderfall «Eigenheimbewohner» weg.

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