Ratgeber

Anfangsmietzins: Bürokratie oder Transparenz?

In Zürich wurde das Anfangsmietzinsformular im Oktober 2013 wieder verpflichtend eingeführt. Seit dem 1. Oktober 2025 sind durch gesetzliche Änderungen die Formalismen noch stärker geregelt. Das zentrale Element dieser Regulierung ist das amtliche Formular, welches bei jeder Neuvermietung vorgelegt werden muss.

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Unter Umständen kann die unverhältnismässige Erhöhung des Anfangsmietzinses von Mietern erfolgreich angefochten werden.

Jeder Vermieter im Kanton Zürich, unabhängig davon, ob professionell, privat oder Mieter (welcher untervermietet), muss bei Abschluss eines Mietvertrages das amtlich genehmigte Anfangsmietzinsformular ausfüllen. Es informiert den Mieter unter anderem über den früheren Mietzins, den Referenzzinssatz (auf dem der vorige Mietzins basiert) sowie über den Landesindex der Konsumentenpreise. Diese Angaben sollen dem Mieter eine klare Einschätzung über des Mietzinses ermöglichen.

Das Formular ist bei der Übergabe der Wohnung durch den Vermieter vollständig auszufüllen und dem Mieter vorzulegen oder bis spätestens 30 Tage nach Mietantritt nachzureichen. Es enthält zudem einen Abschnitt zur Begründung allfälliger Mietzinssteigerungen. Wichtig ist, dass alle Angaben korrekt und nachvollziehbar sind, da fehlerhafte oder unvollständige Formularangaben bis zur Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung führen können.

Anfechtungsmöglichkeit

Die rechtlichen Grundlagen des Anfangsmietzinses sind im Obligationenrecht sowie in der Verordnung festgelegt. Der Mieter kann den im Formular angegebenen Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjekts (dies muss nicht dem Vertragsbeginn entsprechen), respektive nach Erhalt des Formulars, bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Eine Anfechtung ist grundsätzlich möglich, wenn die Mieterschaft wegen Wohnungsknappheit oder einer persönlichen Notlage zum Abschluss des Mietvertrags gezwungen war, wenn der Mietzins gegenüber der Vormieterschaft um mehr als 10 % erhöht worden ist (ohne dass die Vermieterschaft die Wohnung etwa saniert hat) oder der Mietzins missbräuchlich ist. Missbräuchlich kann ein Mietzins sein, wenn die Vermieterschaft mit der Wohnung eine zu hohe Rendite erzielt, oder wegen Überschreitung der Orts- und Quartierüblichkeit.

Bei einer erfolgreichen Anfechtung kann der Mietzins herabgesetzt werden, sogar unter den Mietzins des Vormieters, was für den Vermieter ein beträchtliches Prozessrisiko darstellen kann.

Rechtsprechung

Die Rechtsprechung in dieser Thematik ist sehr komplex und es zeigen sich immer wieder leichte Praxisänderungen. So halten neuere Urteile (etwa BGE 147 III 431) fest, dass bei einer massiven Erhöhung des Anfangsmietzinses eine gesetzliche Vermutung der Missbräuchlichkeit greift. In diesem Fall verschiebt sich die Beweislast teilweise auf den Vermieter. Dieser hat dann Indizien aufzuzeigen, um die Vermutung umzustossen. Die neueren Entscheide zeigen aber auch, dass vom Vermieter nicht der vollständige Beweis verlangt werden darf, um die vermutete Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu widerlegen. Es genügt, wenn der Vermieter das Gericht mit nachvollziehbaren Argumenten überdazu bringt, an der Richtigkeit der Vermutung zu zweifeln. Dabei kann der Vermieter auf Statistiken zurückgreifen und auch auf ein langjähriges Vormietverhältnis hinweisen. Die vom Vermieter vorgebrachten Indizien, einschliesslich vergleichbarer Mietobjekte, sind zu berücksichtigen. Wenn der Vermieter genügend Zweifel an der Vermutung weckt, entfällt diese, und der Mieter muss dann die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses beweisen. Muss gar die Orts- und Quartierüblichkeit bewiesen werden, so stellt dies für die verpflichtete Partei ein massives Hindernis dar, da die bundesgerichtlichen Anforderungen an diesen Beweis extremst hoch sind, so dass er in der Praxis regelmässig nicht zu gelingen vermag.

Angesichts der strengen gesetzlichen Formvorschriften sollten Vermieter zur Minimierung möglicher Risiken darauf achten, sämtliche erforderlichen Angaben im Formular gewissenhaft, vollständig und wahrheitsgemäss einzutragen. Bei Zweifeln über Inhalte, Formulierungen oder rechtliche Anforderungen ist es ratsam, sich frühzeitig fachkundigen juristischen Rat einzuholen, um mögliche Fehlerquellen oder Prozessrisiken zu vermeiden.

Verfahren

Wird die Anfechtung fristgerecht eingereicht, lädt die Schlichtungsbehörde die Parteien zu einer Schlichtungsverhandlung ein. Ziel der Behörde ist es, eine gütliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter zu erreichen. Kommt eine solche Einigung nicht zustande, kann die Behörde entweder eine Klagebewilligung ausstellen oder den Parteien einen schriftlichen Entscheidvorschlag unterbreiten. Ficht keine Partei an, gilt der Vorschlag als akzeptiert. Lehnt eine Partei den Entscheidvorschlag hingegen innert Frist ab, wird das Verfahren vor der nächsten Instanz weitergeführt, sofern die Eingabe rechtzeitig erfolgt. Ein Parteiwechsel ist dabei möglich, insbesondere wenn der Vermieter als ursprünglich beklagte Partei in zweiter Instanz klagend auftreten muss, da er den Entscheidvorschlag abgelehnt hat. Das Prozessrisiko ist jeweils sorgfältig zu prüfen.

Hans Egloff

Rechtsanwalt bei BEELEGAL Bösiger.Engel.Egloff. www.beelegal.ch

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