Gerichtsverfahren im Mietrecht

Ein mietrechtliches Verfahren kann sich sehr schnell ergeben – weil der Vermieter eine Forderung gegen seinen ausziehenden Mieter geltend machen möchte oder weil der Mieter glaubt, sich nur noch mit einem Prozess gegen den Vermieter wehren zu können, damit dieser die seit langem abgemahnten Mängel beseitigt.

Mietrechtliche Verfahren können sich sehr schnell ergeben.

Die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen ist im Kanton Zürich für sämtliche Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume zuständig. Darunter fallen etwa Anfechtungen von Kündigungen, Mietzinserhöhungen oder Forderungen aus Mietverhältnissen. Damit die Schlichtungsbehörde zuständig sein kann, muss es sich jedoch zwingend um einen Wohn- oder Geschäftsraum handeln. Diese Zuständigkeit ist beispielsweise nicht gegeben, falls es sich lediglich um die Vermietung eines Parkplatzes handelt. Solche Streitigkeiten sind vor dem Friedensrichter in erster Instanz auszutragen.

Schlichtungsbehörde

Die Schlichtungsbehörde soll in einem kostenlosen Verfahren eine Einigung zwischen den Parteien herbeiführen. Kostenlos deshalb, weil hier weder Gerichtsgebühren zu bezahlen sind noch Parteientschädigungen zugesprochen werden. Gelingt es der Schlichtungsbehörde nicht, eine Einigung herbeizuführen, bleibt den Parteien zur Durchsetzung ihres Anspruchs in der Regel nur noch die Anrufung des Mietgerichtes. Dort ist jedoch das Verfahren in allen Kantonen der Deutschschweiz kostenpflichtig. Die schweizerische Zivilprozessordnung sieht vor, dass die Schlichtungsbehörde paritätisch zusammengesetzt ist, nämlich mit je einem Vertreter der Mieter- sowie der Vermieterorganisation. Der Vorsitz wird durch einen Gerichtsschreiber der Schlichtungsbehörde desjenigen Bezirkes geführt, welchem die gemietete Sache örtlich zugeordnet ist.

Streitigkeiten

Bestehen Streitigkeiten zwischen zwei Gesellschaften – etwa zwei Aktiengesellschaften –, so ist genau zu prüfen, ob hierfür nicht das Handelsgericht zuständig ist.
Da die Aufgabe der Schlichtungsbehörde das Vermitteln ist, müssen die Parteien persönlich erscheinen. Sie können sich zwar durch einen Rechtsvertreter oder eine Vertrauensperson begleiten lassen, dies ändert aber nichts an der Erscheinungspflicht. Einzig der Vermieter kann sich durch die Liegenschaftsverwaltung vertreten lassen, soweit diese über die nötige Vollmacht verfügt. Ausnahmen vom persönlichen Erscheinen sind möglich bei ausländischem Wohnsitz, Krankheit oder aus anderen wichtigen Gründen.

Entscheid Schlichtungsbehörde

Hauptaufgabe der Schlichtungsbehörde ist es, eine gütliche Einigung (Vergleich) zwischen den Parteien zu erzielen. Ein solcher Kompromiss wird schriftlich festgehalten und von beiden Seiten unterzeichnet. Grundsätzlich ist damit das Verfahren abgeschlossen. Dieselbe Rechtsfrage kann daraufhin nicht mehr neu aufgerollt werden. Bis zu einem Streitwert von CHF 2000.– hat die Schlichtungsbehörde die alleinige Entscheidkompetenz, wobei der Kläger angehalten ist, der Schlichtungsbehörde regelmässig die Fällung eines Entscheides zu beantragen. Ein gefällter Entscheid kann denn auch nicht abgelehnt werden, sondern nur mit einem Rechtsmittel angefochten werden. Bei Klagen ohne Entscheidkompetenz der Schlich-tungsbehörde hat sie die Nichteinigung der Parteien im Protokoll festzuhalten und die Klagebewilligung auszustellen. Das Gesetz sieht vor, dass die Schlichtungsbehörde den Parteien in gewissen Fällen einen Urteilsvorschlag unterbreiten kann, welcher einem verbindlichen Entscheid gleichkommt. Dies ist etwa der Fall bei der Hinterlegung des Mietzinses infolge von Mängeln an der Mietsache, bei der Anfechtung von Kündigungen sowie schlussendlich bei einem Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses nach einer erfolgten Kündigung sowie bei der Anfechtung des Mietzinses. Lehnt keine Verfahrenspartei den Urteilsvorschlag innert 20 Tagen ab, so wird er rechtskräftig. Erfolgt innert dieser Frist eine Ablehnung, stellt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung aus.

Geldforderungen

Bei Geldforderungen bekommt die Partei die Klagebewilligung, welche das Verfahren eingeleitet hat. Bei den spezifischen Fällen erfolgt die Klagebewilligung an diejenige Partei, welche den Urteilsvorschlag abgelehnt hat. Dadurch kann es sein, dass eine Umkehrung der Parteirollen insofern erfolgt, dass nicht mehr diejenige Partei vor Mietgericht Kläger ist, welche das Verfahren der Schlichtungsbehörde eingereicht hat. Eine Schlichtungsbehörde ist aber auch bei einem Antrag durch eine Partei nicht verpflichtet, einen Urteilsvorschlag zu unterbreiten, dies ist eine alleinige Ermessenssache der Schlichtungsbehörde.

Nächste Instanz: Mietgericht

Kann vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung erzielt werden, kann mit der Klagebewilli-gung bei Streitwerten von unter 30 000 Franken sowie bei spezifischen Streitigkeiten bei der nächsten Instanz ein vereinfachtes Verfahren eingeleitet werden. Im Kanton Zürich besteht hierfür das spezialisierte Mietgericht – dies ist jedoch nicht bei allen Kantonen der Fall. Der Vorteil für die Parteien liegt dabei darin, dass der Sachverhalt von Amtes wegen festgestellt wird. Bei dieser Instanz fallen jedoch im Gegenzug zur Schlichtungsstelle Gerichts- und Anwaltskosten an, deren Höhe vom sogenannten Streitwert abhängt. Grundsätzlich hat die klagende Partei den Prozess zu bevorschussen. Liegt ein Streitwert von über 30000 Franken vor, kommt das sogenannte ordentliche Verfahren zum Zug. Dabei ist nach Erteilung der Klagebewilligung eine schriftliche, begründete Klage einzureichen.

Hans Egloff

Rechtsanwalt bei BEELEGAL Bösiger.Engel.Egloff. www.beelegal.ch

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