Das Grundbuch ist ein «öffentliches Register über die dinglichen Rechte an Grundstücken sowie über die Vormerkungen und Anmerkungen». Es wird geführt, um die Rechte an den Grundstücken festzuhalten. Seine gesetzliche Grundlage findet sich insbesondere im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) sowie in den entsprechenden Ausführungsverordnungen, allem voran in der Grundbuchverordnung. Im Allgemeinen dient das Grundbuch als Publizitätsmittel für Immobilien. Es besteht hauptsächlich aus dem Tagebuch, dem Hauptbuch sowie den auf der amtlichen Vermessung beruhenden Plänen und Belegen. Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer. Die Führung des Grundbuchs, die Einrichtung der Grundbuchämter sowie die Festlegung allfälliger Grundbuchkreise obliegt den Kantonen. Massgebend für die Aufnahme eines Grundstücks in ein Grundbuch ist die örtliche Zuordnung des Grundstücks zum Grundbuchkreis. Im Zusammenhang mit der Wirkung des Grundbuches sind die nachstehenden sachenrechtlichen Prinzipien von Bedeutung:

Prinzip der Öffentlichkeit

Nach dem ZGB ist das Grundbuch öffentlich. Das bedeutet, dass jedermann ein Auskunfts-recht bezüglich gewissen, allgemeinen Punkten besitzt. Ferner besteht, bei glaubhaftem Interesse, auch ein weitergehendes Einsichtsrecht. Diese Öffentlichkeit hat zur Folge, dass die Einwendung, einen Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben, ausgeschlossen ist.

Die Grundbucheintragung hat Rechtswirkung in der Entstehung, der Änderung sowie dem Untergang dinglicher Rechte. Das Grundbuch kennt das Prinzip des öffentlichen Glaubens, das heisst, dass sich der gutgläubige Dritte auf eine Eintragung verlassen kann, auch wenn sich diese im Nachhinein als unrichtig herausstellt.

Eintragungs-/Antragsprinzip

Dingliche Rechte (allem voran das Eigentum) an Grundstücken bestehen in der Regel nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Sie entstehen grundsätzlich durch die Eintragung in das Hauptbuch. Hiervon gibt es aber zahlreiche Ausnahmen, wie etwa der Erbgang, die Enteignung oder ein gerichtliches Urteil. Jede Eintragung im Grundbuch setzt grundsätzlich einen Antrag (= eine Anmeldung) des Verfügungsberechtigten voraus.

Das Grundbuch beinhaltet sämtliche Informationen zu einem Grundstück. Mit einem Grundbuchauszug, der aufgrund des geltend gemachten Interessensnachweises nicht immer die gleichen Informationen zu beinhalten hat, werden die wichtigsten Informationen für den praktischen Gebrauch zusammengezogen. Einige davon sind nachstehend aufgeführt.

Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten können die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks einerseits erheblich einschränken, andererseits aber auch stark erweitern. Es lohnt sich deshalb, diese genau zu verifizieren. Sie sind auf einem Grundbuchauszug immer stichwortartig vermerkt; so ist etwa  festgehalten, ob es sich für die fragliche Liegenschaft um eine Last oder ein Recht handelt. Weiterhin wird die genaue Art der Dienstbarkeit definiert, also beispielsweise ob es sich um ein Fahrwegrecht, ein Fusswegrecht oder ein Durchleitungsrecht für eine Leitung handelt. Ferner ist auch ersichtlich, ob noch weitere Belege vorhanden sind, beispielsweise ein Dienstbarkeitsvertrag. Dienstbarkeiten können eine Liegenschaft in dem Sinn belasten, als sie ein Dulden oder Unterlassen beinhalten können.

Dienstbarkeiten können eine Liegenschaft aber auch berechtigen, indem sie beispielsweise das Recht gewähren, einen bestimmten Weg auf einem fremden Grundstück nutzen zu dürfen oder bis unmittelbar an die Grundstücksgrenze des Nachbarn bauen zu dürfen. Die Errichtung einer Dienstbarkeit kann somit für den Berechtigten eine notwendige Voraussetzung bilden, ein Immobilienprojekt überhaupt erst verwirklichen zu können.

Schuldbriefe

Durch einen Schuldbrief wird eine Forderung grundpfandlich sichergestellt. Es gibt den Papier-Schuldbrief (mit den Unterarten Inhaber- oder Namenschuldbrief) sowie seit gut 10 Jahren auch noch den sogenannten Register-Schuldbrief. Der Schuldbrief wird beim zuständigen Grundbuchamt errichtet. Zu guter Letzt wird dann der Schuldbrief im Grundbuch eingetragen. Die Urkunde ist demzufolge mehr als nur ein Dokument. Das Pfandrecht am Grundstück kann nur geändert oder gelöscht werden, wenn der Schuldbrief dem Grundbuchamt eingereicht wird. Ist der Schuldbrief verloren gegangen, so muss er vom Gericht für kraftlos erklärt und gelöscht werden. Wird ein getilgter Papier-Schuldbrief nicht gelöscht, muss er zwingend sicher aufbewahrt werden. Am besten an einem Ort, an welchem der Eigentümer, und allenfalls auch seine Erben, ihn wiederfinden. Der Register-Schuldbrief bedarf ebenfalls eines öffentlich beurkundeten Vertrages zwischen Gläubiger und Schuldner und entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Der Register-Schuldbrief lautet immer auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers. Der Register-Schuldbrief ist ein Registerpfandrecht. Es wird kein Wertpapier ausgestellt.

Zugehör

Mit Zugehör können bewegliche Sachen so mit der Immobilie verbunden werden, dass sie deren Schicksal teilen, etwa bei einer Verpfändung oder einer Veräusserung. Dies zielt insbesondere auf Dinge ab, welche zur Bewirtschaftung unerlässlich sind – etwa Molkereigerätschaften oder Benzinsäulen.

Anmerkungen

Anmerkungen bezwecken die Bekanntmachung von privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnissen, deren Bestand jedoch nicht vom Vorhandensein der Anmerkung abhängig ist. Angemerkte Rechtsverhältnisse würden also auch ohne Anmerkung existieren. Ebenso besteht bezüglich der Anmerkungen kein öffentlicher Glaube.

Die Anmerkungstatbestände werden in diversen Einzelvorschriften in eidgenössischen und kantonalen Gesetzen geregelt. Von grosser Bedeutung sind insbesondere die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen des kantonalen Rechts also etwa ein Quartierplan- oder Beseitigungsrevers.

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